Как правильно обеспечить сделку с недвижимостью
29 Июл 2013 | Статьи | Бухгалтер | 615 | 
голосов: 1
Заключая сделки с недвижимостью, стороны, как правило, стремятся обеспечить исполнение договора, при этом нередко используя такие договорные конструкции, которые приводят к признанию сделки или определенных условий договора ничтожными. В статье описано как правильно обеспечить сделку с недвижимостью.
Гражданский кодекс предусматривает разные возможности обеспечить исполнение договора. Это и залог, и поручительство, и неустойка. Но, пожалуй, самый распространенный способ - это задаток.
Что такое задаток
Задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора передает другой стороне в счет причитающихся с нее платежей по этому договору. При этом данная сумма подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение. Другими словами, если договор исполняется, то задаток засчитывается в платеж по договору, а если допущено нарушение, то он играет роль штрафа, переходя к пострадавшей стороне. Так, если условия нарушает сторона, внесшая задаток, сумма задатка останется у его получателя. Если же договор нарушила сторона, получившая задаток, то она возвращает его в двойном размере. Все эти нюансы зафиксированы в .
Задаток и предварительный договор
На первый взгляд задаток - самый лучший способ обеспечить исполнение договоров по купле-продаже недвижимости. Однако на практике все не так просто. Дело в том, что недвижимость является сложным объектом, который перед покупкой требует как юридической, так и технической экспертизы. В то же время каждый объект недвижимости уникален, поэтому и покупатель, и продавец заинтересованы как можно раньше юридически оформить намерение заключить сделку. Поэтому на практике при покупке недвижимости широкое распространение получил предварительный договор. Суть предварительного договора - закрепить обязанность сторон заключить в будущем основную сделку купли-продажи по согласованной уже на стадии предварительного договора цене.
Казалось бы, самый простой и верный способ встроить в эту конструкцию задаток - взять с покупателя некую сумму в качестве задатка уже на стадии заключения предварительного договора. Такое решение является неверным. Дело в том, что в судебной практике сложился подход, что предварительный договор не может предусматривать каких-либо денежных выплат, поскольку основная его суть - обязать стороны заключить в будущем основной договор. На этом основании суды неоднократно признавали ничтожным условие о задатке по предварительному договору (, ).
В то же время анализ судебных решений приводит к выводу, что под запрет подпадают не любые денежные выплаты, а лишь те, которые не соответствуют предмету предварительного договора. Другими словами, по предварительному договору нельзя брать деньги в качестве сумм, причитающихся с покупателя по основному договору, так как основного договора еще нет. А вот включить в предварительный договор условие о том, что денежная сумма будет обеспечивать исполнение сторонами своих обязанностей именно по данному предварительному договору (т.е. обязанности заключить основной договор), вполне можно.
Однако, и в этом случае есть свои нюансы. Согласно определению задатка, данному статьей 380 ГК РФ, задатком является денежная сумма, передаваемая стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору. Но, именно по предварительному договору с покупателя никаких платежей не причитается. Исходя из этого, вводить задаток по предварительному договору казалось бы нельзя.
В то же время, стороны могут включить в этот договор другую форму обеспечения исполнения обязательства. Ведь в Гражданском кодексе приведен лишь примерный перечень способов, обеспечивающих исполнение обязательств. Более того, в ГК РФ прямо сказано, что стороны вправе договориться о любом другом обеспечении (п. 1 ). А значит, в предварительный договор можно включить условие об обеспечении его исполнения способом, обладающим признаками задатка, но таковым не являющимся.
Для этого в предварительном договоре нужно четко зафиксировать условия обеспечительной меры. И, по сути, единственным отличием от задатка в данном случае будет то, что полученная продавцом сумма не будет зачтена в дальнейшем в счет оплаты недвижимости. А значит, нужно обязательно указать в предварительном договоре, что при заключении основного договора эта сумма подлежит возврату покупателю.
Формулирование условий об обеспечении
Формулировки предварительного договора могут выглядеть следующим образом:
- В качестве обеспечения исполнения Сторонами обязательств по настоящему предварительному договору Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей;
- Если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Покупатель, сумма, указанная в п. 1 настоящего предварительного договора, остается у Продавца;
- Если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Продавец, он обязан уплатить Покупателю сумму, указанную в п. 1 настоящего договора, в двойном размере;
- В случае заключения договора в соответствии с настоящим предварительным договором, сумма, указанная в п. 1 настоящего предварительного договора, возвращается Покупателю в полном размере.
Налоги с обеспечительной суммы
Для стороны, выдающей обеспечение, никаких налоговых последствий не возникает - в расходах эта сумма не учитывается. В данном случае можно применить пункт 32 , поскольку по своей сути введенный способ обеспечения очень близок к задатку. Каких-либо обязательств по НДС тоже не возникает, т.к. нет реализации.
Для стороны, получающей «задаток», тоже все достаточно просто. Так как в этом случае получаемая сумма лишена платежной функции и подлежит возврату покупателю в момент заключения основного договора, никаких споров о том, связана эта сумма с оплатой или нет, не возникает. А значит, не возникает и обязанности включить эту сумму в налоговую базу по НДС на основании подпункта 2 пункта 1 . В доходы по налогу на прибыль эта сумма также не попадает. Здесь, подпункт 2 пункта 1 , также можно распространить на предложенный способ обеспечения правила о задатке.
Точно такой же подход можно применить и к другим предварительным договорам, а не только к тем, которые связаны с приобретением недвижимости. Так, часто заключаются предварительные договоры при приобретении товаров, которые к моменту заключения договора еще не изготовлены (например, автомобилей); при аренде помещений; при оказании услуг или выполнении работ, требующих значительных финансовых или временных затрат на подготовку. При этом, налоговые последствия перечисленных договоров будут аналогичными описываемым выше.
голосов: 1
